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长租公寓调价去“虚火” 多家长租公寓租金已现下调

发布时间:2020-01-17 14:56:52  来源:新京报

[休闲爱好 文艺生活]导语:2019年,长租公寓爆雷不断。2020年,长租公寓则又出现了新景象。

“不仅分散式公寓,集中式公寓也在谈降租,租金下行是不争的事实。”近日,在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上,乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。

“一些企业是通过跟业主交流,通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年,有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。那么,目前是否普遍存在降租现象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?

多家长租公寓租金已现下调

“目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”

记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。

之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。

实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。

租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”

分散公寓空置率应在10%以下

值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。

罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”

实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。

空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。

事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。

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